2014年国内房地产投资增速继续放缓，最新澳门博彩官网：房地产行业融资规模增速有所下降；同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降，房地产直接融资比例显著提升；在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下，“房地产+金融”将成为房地产业未来发展的重要趋势。
在房地产发展新形势下，2015中国房地产信托和房地产基金发展呈现以下总体特点：“房地产+金融”推动房地产投资再上新台阶，房地产信托、房地产基金为房地产投资增加活力；从房地产金融创新发展趋势来看，REITs将是未来房地产金融发展方向。
图11 2005-2014年全国房地产开发投资资金来源
2014年全国房地产开发投资9.5万亿，十年间投资规模扩大近6倍，开发投资资金来源结构发生明显变化，自筹资金占比明显上升，国内贷款占比下降。2014年全国房地产开发投资中，自筹资金规模由2005年7000亿增长到2014年5.04万亿，自筹资金占比由32.7%增长到41.3%，增长近8.6个百分点。在各类资金来源中，房地产信托和基金对房地产的投资增速最快，截止2014年，房地产信托资产规模超过1.3万亿元，房地产基金管理规模超过4000亿元，房地产信托与基金为中国房地产投资快速发展增加新活力。
房地产发展新阶段，房企与信托、基金的合作模式将加速创新，信托、基金对房地产投资的规模扩张和模式创新将有利于推进房地产投资再上新台阶。一方面，融资模式创新和产业链投资延伸。融资形式上债权融资仍占主导，股权、股加债、受益权融资等多种融资形式也广泛应用。融资不再局限房地产开发，而是向投资、开发、销售和经营的全流程覆盖。另一方面，随着中信启航的成功上市和最近住建部支持REITs试点的文件出台，中国地产金融开始加速向REITs转型。
面对房地产金融创新发展的新时机，部分品牌房企借鉴国内外经验积极进军房地产基金，凭借房企开发规模与专业优势，这类地产基金已初步形成一定规模。借鉴海外成熟市场领先企业发展模式，私募与公募基金的协同发展将改变房地产开发投资模式；房地产金融创新，将为房地产投资增加新活力。
一、房地产信托发展特点及趋势：房地产信托形成规模效应，为房地产金融增加新动力；全业态全流程投资以及REITs将是房地产信托创新趋势
随着房地产开发投资规模的快速增长，房企融资需求猛增，房地产信托投资为房地产投资再添新活力。在房地产信托发展最快的2013年，当年新增房地产信托6848亿元，占当年房地产投资的8%，信托投资在房地产投资来源中的占比显著增加，为房地产投资增加新活力。2014年房地产信托新增投资有所回落，但房地产信托资产总规模突破1.3万亿，成为房地产业稳定发展的重要影响要素之一。
为反映房地产信托行业整体发展趋势和信托公司经营状况，TOP10研究组通过对65家信托公司最近三年房地产信托资产规模、信托资产总规模、信托公司净资本、风险控制能力等指标的量化研究，优选出10家信托公司作为重点研究对象，以反映房地产信托的整体发展状况和前沿发展趋势。10家信托综合能力较强，具备行业代表性，其最近三年房地产信托投资平均规模占全体信托房地产投资的比重超过40%，平安信托、中信信托、华润信托2012-2014年的平均房地产信托资产规模超过500亿元，规模优势显现，综合能力突出。
表6 中国房地产信托综合能力TOP10
在2014年市场整体调整背景下，房企与信托公司紧密合作积极探索房地产信托投资创新。房地产信托投资模式开始从住宅投资转向全业态投资、从开发环节投资转向全流程投资。平安房地产信托投资目前已经囊括住宅、商业、商务、综合体、物流以及旅游地产等各类细分物业投资，涵盖了项目拿地、工程开发、销售、资产管理等全流程。中信信托抓住农村集体经营性建设用地的政策东风，在2014年成功发行全国第一只土地流转信托。新环境下，全业态、全流程的投资趋势，将推进房地产信托稳步发展，促进房地产行业投资再上新台阶。
随着中国房企海外投资加速，房地产信托投资也由国内拓展到海外。海外投资也成为房地产信托外延式创新发展的方向。中信信托积极申请人民币境外直接投资、人民币海外投资贷款业务资格，2015年2月获得人民银行及地方监管机构批准，成为国内首家可从事人民币国际投资贷款业务的信托公司，客观上将推动中国房地产开发企业加速布局海外不动产投资。
图12 典型的房地产信托投资模式
房地产信托在REITs领域的探索和创新是未来房地产金融的发展方向；结合国内房地产投融资需求和国外成熟房地产金融发展进程来看，REITs将逐渐成为未来中国房地产信托的发展趋势。随着中信启航的成功上市和最近住建部支持REITs试点的文件出台，中国地产金融开始加速向REITs转型。
REITs的产生和发展将对我国房地产行业的发展产生重要影响。REITs将改变房地产行业的运营模式，促进地产开发商的整合和专业化分工，促进房地产投资进入新高度。REITs将为持有收益型物业打开资产证券化通道，进一步优化房地产企业的融资结构。REITs还可以让公众投资人直接参与房地产投资，实现投资市场社会化。REITs将能够盘活住宅存量，促进住宅租赁市场发展，解决部分居民住房困难的社会问题。
二、地产基金快速发展为房地产金融增活力；基金前景被看好，私募与公募基金协同发展将是房地产金融创新方向
基于过去国内资本市场对房地产的制约和铁狮门、凯德等海外房地产基金的成功，中国房地产基金发展迅速。特别是在2013年房地产行业复苏的环境下，房企积极通过引入房地产基金联合拿地，扩大财务杠杆、提升资金使用效率，加快房地产投资。2013年房地产基金发行规模突破1300多亿，两年复合增速超过300%；发展极其迅猛。尽管2014年发行规模有所下降，但地产基金管理的房地产基金总体规模已突破4000亿元，五年间增长近40倍，成为房地产金融行业的重要新生力量。
为客观反映房地产基金的发展状况和发展趋势，研究组选择上百家房地产基金公司作为研究对象，基于房地产基金管理规模、基金发行数量、风险控制能力等指标进行量化研究，客观评价当前房地产基金的发展情况，优选出10家房地产基金公司重点研究。拥有光大控股背景的光大安石投资凭借综合实力和地产基金管理规模优势位列榜首；拥有开发商背景的信保基金名列第二；长富汇银、五牛基金和富浩资产等独立品牌基金综合能力较强，位居综合能力TOP10基金之列。金融、开发商和社会资本三类GP发起的房地产基金都有代表性公司入选综合能力TOP10之列。
表7 中国房地产基金综合能力TOP10
地产基金的快速发展对房地产业产生较明显影响。一方面，地产基金快速发展，成为房地产投资的重要新生力量，有利于促进房地产行业投资提速。另一方面，房地产基金业加快了房企的转型。近年来，多家品牌房企作为GP发起成立的一批地产基金公司，凭借开发企业自身规模优势和对房地产投资开发的专业能力，基金公司取得了快速成长，管理规模领先，地产基金正成为房企实施专业化运营的重要平台。
2014年，保利地产旗下的信保基金管理规模再创新高，同比增长40%，在管理规模扩大的同时，其综合能力继续增强。信保基金的成功主要源于几个优势：地产基金定位于五角星战略一环的重要产业，不仅是融资平台；以股权性投资、独立的运营决策等模式规避利益输送，促进治理结构科学规范化；选择税前成本利润率不低于20%、IRR回报率不低于20%的项目，以项目抗风险能力、投资人回报能力两大原则确保项目收益。近年来房企发起基金案例增多，金地集团、复地集团、越秀地产、花样年、嘉凯城、上实发展等房企均已发起或正在筹备地产基金公司。
典型的基金运作模式，是以金融机构或其他社会资本发起的地产基金，这些基金多数与房地产品牌企业进行合作，推进房地产金融创新。房地产企业借助金融创新引入战略合作基金，一方面植入资管思维，通过项目资本化为各开发环节匹配不同需求资金，扩大财务杠杆，提高资金效率并实现滚动开发，并在多环节获得资本收益；另一方面借助专业运营能力主导项目运作，快速占领新市场，提高周转效率，提升资本回报率。
少数具备强大股东实力的房地产基金，除了与开发企业的常规金融合作之外，还通过并购方式加快房地产金融创新。2014年以光大控股为背景的光大安石投资17.6亿成为英利股份的第二大股东，未来光大安石有可能将旗下核心商用物业证券化并通过REITs形式在新加坡上市。REITs将是未来房地产基金投资退出的最重要形式之一。
结合国外发展经验来看，私募基金与公募基金的协同发展将是未来房地产基金创新的方向，并将为房地产投资再添新的活力。与国外发达房地产金融市场相比，现阶段国内基金产业政策、投资方式、退出方式都与海外成熟的房地产基金有较大的差距。随着市场的成熟和政策完善，海外成熟的地产基金模式为国内房地产基金创新发展指明了方向，铁狮门和凯德集团的地产金融模式值得借鉴。
图13 铁狮门一体化综合能力与地产基金运营组合
奉行纵向一体化的美国铁狮门公司自1997年成立第一只地产基金开始，十多年来陆续成立了数十只私募地产基金和一只公开上市的REITs，地产基金管理与其传统的房地产投资开发运营的一体化房地产开发优势相结合，进一步提升了铁狮门的财务盈利能力和综合竞争力。
图14 凯德私募基金与公募基金（REITs）的协同发展
凯德集团2000年开始实施轻资产的战略转型，一方面借助自身开发优势与国际大型金融机构和本土强势企业合作发起私募基金，另一方面在资本市场上发起REITs，实现公募基金和私募基金的相互扶持，最终打通房地产前期投融资与后期退出的金融通道，促进凯德集团的快速成长。凯德模式为国内房地产金融创新提供了值得借鉴的战略发展思路。
从我国房地产行业中长期发展情况看，随着国内房地产行业的成熟、专业化分工的需要和REITs推出，中国房地产基金仍将会有很大发展空间，房地产基金的快速创新发展或将根本上改变房地产投资开发运营模式，尤其REITs的推出，将为私募基金提供新的退出通道，私募基金与公募基金协同发展的金融房地产创新，将为房地产投资增加新活力。
对房地产企业而言，金融创新将成为突出企业比较优势、提升资产运营水平的关键。优秀房企深入挖掘自身金融属性，加速房地产开发与房地产金融的结合。一方面通过地产基金引入外界资金资源加以利用降低资本投入成本，实现以小资金撬动大项目，同时集中自身管理与技术优势于产业链利润的最高环节，提升盈利质量；另一方面，利用“房地产+金融”模式，发挥财务杠杆作用，通过全流程投资合作，提升资本运营效率，促进房地产企业的快速发展。
